에스파이브시티

이번에는 송도에스파이브시티 상업시설의 입지에 대해 상세히 설명드리겠습니다.

송도에스파이브시티 상업시설이 내세우는 메인 세일즈 슬로건은 '송도5공구 상권 랜드마크의 시작'입니다. 랜드마크는 입지와 규모로 인정받습니다.

송도에스파이브시티는 입지는 ①개요에서 설명드린 것처럼 5공구 6개단지 1만,1000여 세대의 바로 아래 연접한 사거리 코너 입지입니다.

바로 맞은편 부지에는 가천길병원재단에서 분양을 한 오피스 + 상가의 주상복합 스마트스퀘어 단지를 마주보고 있습니다. 스마트스퀘어의 완 공 및 입주 시점은 2023년 12월이고, 에스파이브시티의 완공 및 입주 시점은 2024년 5월입니다.

현재 송도5공구 6개단지 1만,1000여세대(정확히 1만1,066세대 = 아파트 1만222세대 + 오피스텔 844 세대)에는 메인 상권이 없습니다.

고층 프라자상가로 구성된 메인 상업시설단지가 5공구에는 전무했기 때문에 주상복합 상가인 글로벌캠퍼스푸르지오 1,2층 상가와 더샵센트럴시티 1,2층 상가가 5공구의 메인 상권 기능의 일부를 해왔다고 볼 수 있습니다.

글로벌캠퍼스 푸르지오 주상복합 상가도 송도국제도시대로변쪽으로는 5공구 단지 주민들이 접근이 어려워서 상권이 활성화되지 못하였고, 더샵센트럴시티 단지의 경우 상가 면적을 최소화하는 설계로 상각 규모가 단가 3,000여 세대 단지의 상가로서는 규모가 작습니다. 

1,2층 주상복합 상가에는 학원, 병원, 운동시설 등이 입점할 수 었는 공간 자체가 턱 없이 부족합니다. 2층에 학원이 입점한다고 해도 2칸을 연결해도 30평이 경우 나오는 수준입니다. 상황이 이렇다보니 5공구에는 학원, 병원, 운동시설 업종들이 다양하게 입점하지 못해서 입주민들이 큰 불편을 겪고 있습니다.

 송도5공구 6개단지 입주자 5,738명이 2017년 12월에 인천경제자유구역청에 5공구 상가 부족으로 인한 불편을 민원으로 넣어 경제청에서 2019년 업무시설 부지 일부(송도동 204번지, 205번지)를 근린생활시설용지로 변경해 준 것입니다.

 학원의 경우 송도는 1공구에 메인 학원가가 있기 때문에 5공구에 고층 프라자 상가가 생겨도 입점이 쉽지는 않다고 생각하시는 분들도 있을 겁니다. 하지만 5공구에서 1공구까지 이동하는 시간이 불과 몇년 전까지만해도 차량으로 편도 15-20분 정도면 가능했지만, 현재는 송도 내에서도 차량 정체가 수시로 발생하기 때문에 25-30분 가량 소요됩니다. 유아, 유치원생, 초등생들은 집 앞에서 학원을 다니는 수요가 많기 때문에 5공구 상권을 이용하는 비율이 거의 1:1 수준으로 될 것으로 예상합니다.

더구나 5공구에는 송명초와 첨단초교 2개의 초등학교가 있는데 두 곳다 전원이 초과될 정도로 학생 수가 많습니다. 송도5공구에는 중소형 면적형(26평~31평형)의 아파트 비율이 41.7%로 송도(평균 16.5%) 내에서 가장 높기 때문에 젋은층의 부모가 많이 거주하기 때문에 유아나 초등학생 수가 많을 수 밖에 없습니다.

또한 중,고등부도 보습학원 위주로 기본적인 학원 수요가 발생할 수 밖에 없는 상황입니다. 제가 1공구에 중개를 해주었던 유명 대형 보습학원도 5공구 학생들을 위해 에스파이브시티에 2관을 준비 중입니다.

그리고 송도5공구에는 배후세대에 비해 유명 프랜차이즈 업종이 입점되지 않은 상황입니다. 중심 상권이 없으니 어쩌면 당연한 결과 일 수도 있습니다.

글로벌캠퍼스푸르지오 단지에 베스킨라빈스와 파리바게트, 호반글로벌시티단지에 뚜레레주르가 입점되어 잇는데 딱 이게 전부입니다. 배후세대 1만1,000여 세대라면 당연히 맥도널드, 버거킹, 롯데리아, KFC와 같은 메인 패스트푸드 버거점과 스티벅스, 투썸플레이스, 커피빈 등 대형 커피전문점과 올리브영, 다이소, 노브랜드 등의 생활용품점들이 입점되는게 맞습니다. 에스파이브시티가 이렇한 역활을 하는데 최적의 입지라고 판단합니다.

아래쪽 업무시설 단지 부지들에는 다양한 기업체들이 이미 입주를 해서 운영되고 있습니다. 대표적으로 스마트밸리에는 수천개의 중소업체들이 입점되어 있는데 스마트밸리 내에 지원상가시설의 규모가 작아 협소하기 때문에 에스파이브시티나 스마트스퀘어 단지로 상가 이용이 많아질 것으로 예상됩니다. 

또한 인근에 삼성바이오로직스의 공장이 완공되어 운영중인 3공장에 이어 4공장까지 건설중이여서 근무 임직원 수가 기하 급수적으로 늘어나고 있습니다.

업무시설부지 기업체 근로자 수가 270여개 업체 1만1,000여명이기 때문에 기업체 점심식사, 커피 등 음료, 저녁 회식 그리고 스크린골프와 PT, 필라테스 등 퇴근시간대 이용이 가능한 업종들의 경우 큰 수요를 발생시킬 수 있습니다.

 다음은 5상권의 상부하는 배후 주거세대 인구 대비 상가의 1인 당 면적에 대해 살펴보겠습니다. 5공구는 그동안 상가 공급 물량이 부족했기 때문에 1인당 상가 면적이 2.2평에 불과합니다. 대표적으로 1공구만 비교해도 1인당 이용가능한 상가 공급 면적이 12.6평으로 5공구는 1/5에 불과할 정도로 상가 공급이 희소 했습니다.

이러한 송도 5공구의 상가 공급 물량의 희소성에 5공구 최초의 고층 프라자 상가라는 희소성이 더해지기 때문에 다양한 업종의 입점으로 임대계약이 비교적 잘 되고, 상권이 빨리 활성화 될 것으로 기대합니다. 

마지막으로 에스파이브시티는 도시철도노선에 해당하는 송도 트램노선에 연접해 있습니다. 송도 트램은 2030년 개통을 목표로 현재 기획재정부에 예비타당성검토를 올해 상반기에 신청할 예정입니다. 중중기적인 개발 일정이지만 분양을 받아 장이적으로 임대사업을 운영하신다면 함께 참조해 볼 사항입니다.

이상으로 송도에스파이브시티 상업시설의 입지에 대해 설명드렸고, 다음은 에스파이브시티 상업시설의 상품성과 특장점에 대해서 설명드리겠습니다.